Минстрой предложил увеличить среднюю стоимость 1 кв. м жилья в точ числе и Татарстане
Минстрой России разработал показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья на четвертый квартал 2019 года, в некоторых регионах их предлагается увеличить. Проект соответствующего приказа размещен во вторник на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Как отмечается в пояснительной записке, Минстрой раз в квартал утверждает среднюю стоимость 1 кв. м по каждому региону. На основе этого показателя в субъектах рассчитывается размер социальных выплат для граждан, которые имеют право приобрести либо построить жилье за счет федерального бюджета.
Среднюю стоимость 1 кв. м жилья также предлагается увеличить для Татарстана — с 50,2 тыс. в третьем квартале до 53 тыс. в четвертом. Помимо этого, пересмотреть стоимость 1 кв. м в сторону увеличения предлагается в Архангельской, Воронежской, Ивановской, Ростовской, Тюменской областях,
В то же время в ряде субъектов средняя рыночная стоимость жилья в проекте приказа остается на прежнем уровне. Речь идет о
Ставки по ипотеке пробили психологический рубеж в 10% и готовы оживить рынок.
Стоимость жилищных кредитов уже преодолела «психологический барьер»
За лето ставки по ипотеке в Татарстане в среднем снизились на 0,5—1 п.п. Жилищный рынок встретил эту тенденцию с воодушевлением. Как говорят эксперты, важно, что был преодолен «психологический барьер», когда ставка по жилищному кредиту оказалась на уровне 10% годовых и ниже. Правда, бурного всплеска сделок с банками на фоне снижения ставок пока не наблюдается — часть заемщиков ждет, что ипотека будет дешеветь и дальше. Надеяться на это позволяют действия регулятора и цели, заложенные в нацпроекте «Жилье и городская среда».
Насколько подешевела ипотека на «вторичку»?
Удешевление ипотеки, пожалуй, стало одним из главных трендов уходящего лета на рынке жилой недвижимости. Как известно, за последние три месяца Центробанк России дважды снизил ключевую ставку: в июне на 0,25 п.п. — до 7,5%, в июле — до 7,25%. На что банки ответили снижением ипотечных ставок.
В Татарстане некоторые кредитные организации снизили ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья на 1 п.п. и более. Например, в период с мая по август ставка в «Ак Барс» Банке снизилась с 11,2% до 9,9%, в «Акибанке» — с 10,9% до 9,8%, в «Девон-Кредите» — 10,75% до 9,9%.
Ряд крупных банков уменьшил ставку по ипотеке на «вторичку» на 0,5 п.п. Речь идет о Сбербанке (до 10,3%), ВТБ (до 10,1%), «Росбанке» (до 10,5%).
Более подробно со ставками по ипотеке на готовое жилье можно ознакомиться в таблице. Подчеркнем, что в исследовании учитывалась базовая ставка по ипотеке без дисконтов. Условия кредитования, взятые за основу, — получение ипотечного кредита сроком на 15 лет при первоначальном взносе 30%.
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Ипотека на «первичку»: с господдержкой и без
Условия при получении жилищного кредита на покупку строящегося жилья отличаются несильно. В данном сегменте в период с мая по август также произошло снижение ставок. Так, например, в «Акибанке» ставка на приобретение «первички» уменьшилась с 10,75% до 9,7%, в «Промсвязьбанке» — с 9,8% до 8,9%, в «Ак Барс» Банке — с 10,8 до 9,9% годовых.
Как и в случае со «вторичкой», крупнейшие игроки оказались более сдержанными при снижении ставок. На 0,5 п.п. подешевели кредиты на покупку строящегося жилья в Сбербанке (до 10,1%), в ВТБ (до 10,1%), в «Росбанке» (до 10,5%), в «ФК Открытие» (до 9,2%). Подробные данные можно найти в таблице.
Говоря о выдаче ипотечных кредитов на первичное жилье, надо отметить, что часть заемщиков может воспользоваться так называемой «Семейной ипотекой» — купить квартиру в новостройке по ставке от 5% годовых.
«Важным здесь является преодоление «психологического» барьера»
Надо признать, что ставки по жилищным кредитам еще не вернулись на уровень прошлогодних и не спровоцировали бум на жилищном рынке. Тем не менее важно, что переломился тренд на удорожание ипотеки, который сохранялся в конце 2018-го — первой половине 2019 года, считают эксперты.
— Любое колебание ипотечных ставок сказывается на рынке, однако масштабы увеличения или снижения объема выдачи кредитов зависят от того, насколько именно изменилась ставка. В среднем по рынку произошло снижение менее чем на 1 п.п., а банки-флагманы снизили ставки на 0,5 п.п. Казалось бы, это небольшое снижение, однако важным здесь является преодоление «психологического барьера» — реально одобряемые населению ипотечные ставки на покупку вторичного жилья стали ниже 10%.
К тому же часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию — они надеются, что снижение ставок продолжится. По мнению заместителя председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаила Хорькова, основания надеяться есть, ведь банки еще не в полной мере отреагировали на действия российского Центробанка. По его мнению, эффект от снижения ипотечной ставки для рынка жилья будет заметен лишь тогда, когда она вернется к минимальным значениям.
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
— Ключевая ставка уже вернулась к минимальным уровням, а предложения банков пока не такие щедрые, как в прошлом году. Покупатели вправе рассчитывать на то, что уже в этом году ипотечные предложения вернутся к минимальным уровням прошлого года, а возможно, и ниже. И эти ожидания в некоторой степени удерживают потенциальных покупателей от активных действий на рынке жилья. К тому же процесс повышения цен во многих российских городах в последнее время замедлился или остановился.
«Вторичку» в ипотеку покупают чаще
Примечательно, что на покупку вторичного жилья приходится большая часть выдаваемых ипотечных кредитов. Так, по данным пресс-службы Сбербанка, в первом полугодии 2019 года в Татарстане было выдано 4 447 ипотечных кредитов на приобретение готового жилья и 1 066 кредитов — на покупку новостроек.
По сравнению с аналогичным периодом 2018 года число выдач сократилось. За первые шесть месяцев прошлого года в Татарстане Сбербанк выдал 9 533 ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья и 2 641 кредит на приобретение «первички».
В ВТБ также отмечают, что больше половины жилищных кредитов выдается на приобретение готового жилья.
— По итогам шести месяцев 2019 г. ВТБ в Татарстане выдал 5 370 ипотечных займов на сумму 11 млрд руб., что на 36% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Больше половины от общего объема ипотечных кредитов ВТБ в Татарстане выдал на приобретение готового жилья. Объем сделок на вторичном рынке увеличился более чем в полтора раза — до 6,6 млрд руб., количество сделок превысило 3,3 тысячи (рост +47%). На покупку недвижимости в строящихся домах оформлено 1,8 тысячи кредитов (рост +14%) на сумму 4 млрд рублей, что на 20% выше аналогичного показателя 2018г.
В пресс-службе «Ак Барс» Банка сообщили, что в первом полугодии 2019 года в Татарстане было выдано 2 297 ипотечных кредитов на покупку готового жилья на сумму 3,93 млрд рублей. На приобретение «первички» заемщики получили 883 кредита на 1,79 млрд рублей. В «Ак Барс» Банке отмечают снижение выдачи по сравнению с прошлым годом.
«Полагаю, снижение ставок по ипотеке будет продолжаться»
И в завершение попытаемся ответить на главный вопрос, который тревожит потенциальных заемщиков: что будет происходить со ставками дальше? Стоит ли ждать их снижения в текущем году?
Банки традиционно отвечают на вопрос одинаково — все будет зависеть от действий регулятора.
Девелоперы настроены довольно оптимистично и считают, что тренд на снижение ставок сохранится.
Напомним, о необходимости снижать ставки и совместной работе с Центробанком в этом направлении говорил и вице-премьер России Виталий Мутко во время своего последнего визита в Казань.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин полагает, что уже к концу 2019 года средняя ставка по ипотеке может выйти на уровень 9,5—10% годовых. А это уже сопоставимо с показателями прошлого года. При этом он подчеркивает, что значительных изменений в настроениях покупателей не заметил.
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/149703-stavki-po-ipoteke-za-leto-snizilis-na-05-1-pp
Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса. Эскроу-счета в г.Казани?
Через несколько дней, 1 июля 2019, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются — схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.
Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.
Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. «Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры. Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки.
Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест. А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.
Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.
Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.
У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».
Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок».
Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.
Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.
Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12−15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10−15 процентов, сообщает компания Н-Маркет
Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет.
Проведем итоговый анализ: Стоимость 1 кв. м. по рынку на 2017г. составляла 60-65 т.р. кв.м + 9% в год. ипотека (Сбербанк)= Исходя из анализа примерное удорожание 1 кв.м. на 06.2019 г. от 70,8- 76,7 кв.м.
Согласно данных по рынку
Что ждать продавцам и покупателям от рынка недвижимости в 2019 году.
Эксперты рассказали, как действовать в условиях снижения спроса, подорожания ипотеки и переход на эскроу-счета
2019 год может стать переломным для рынка жилья. Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения в сегменте новостроек – главные факторы, которые будут определять будущее рынка недвижимости. О том, как продавцам и покупателям вести себя на рынке в нынешних условиях, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».
Цены упрутся в падающий спрос
Главное, с чем придется жить рынку недвижимости в 2019 году, – это снижение спроса. «На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года» и «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU»).
По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2019 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Это происходит на фоне повышения ипотечных ставок, а ведь сейчас по ипотеке продается примерно 65% квартир комфорткласса». В период планомерного удешевления ипотеки в компании отмечали, что как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жилье увеличивался на 10%. При росте ставок эта закономерность может работать в обратную сторону, считает эксперт. Сами банки говорят, что даже без дальнейшего взрывного роста ставок уже весной спрос на ипотеку может заметно снизиться (см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы»).
При этом общие расходы застройщиков из-за повышения цен на строительные материалы, роста НДС и перехода на банковское финансирование могут вырасти на 17%, говорит Дмитрий Цветов. Девелоперы, возможно, попытаются хотя бы частично переложить эти расходы на плечи покупателей. Но повышение цен в этом случае упрется в финансовые возможности людей. «Конечная цена определяется готовностью покупателей ее заплатить, - отмечает эксперт. - Если люди окажутся не готовы к справедливой цене, столичные девелоперы скорее согласятся потерять в доходности, но сохранить спрос на уже существующие проекты, а затем в экономическую модель будущих проектов заложить более плавный ценовой рост. Но и снижать цены относительно нынешних в новых условиях возможности нет».
Вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Виноградов считает, что повышение цен в условиях снижения доходов населения – опасное решение: «Попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства».
Все на эскроу
На рынке новостроек главное событие года – переход на счета эскроу и проектное финансирование. Изначально предполагалось, что те объекты, разрешение на строительство которых будет получено до 1 июля 2018 года, будут продаваться по старым правилам. Это привело к тому, что застройщики до середины прошлого года массово получали разрешения на строительство, а затем спешили вывести новые объекты в продажу. Однако в конце прошлого года правила поменялись: с 1 июля 2019 года на эскроу-счета переходят все. Для некоторых проектов, правда, планируется сделать исключение, но кто попадет в категорию счастливчиков – до сих пор неизвестно.
Новые правила заметно осложняют жизнь застройщикам – вместо бесплатных денег дольщиков им придется использовать банковские кредиты. Из условий, которые банки озвучивают сейчас, понятно, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени. Например, Сбербанк в конце прошлого года заявлял, что собирается кредитовать застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с участием эскроу-счетов в среднем под 7-8%. При этом ставка может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6%. «При блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита», - говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Несмотря на то, что названные ставки ниже, чем предлагаются сейчас без эскроу-счетов, общие расходы застройщиков на выплату процентов вырастут. Ранее финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев говорил, что в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз – ведь проектным финансированием придется покрывать до 85% стоимости проекта, тогда как раньше к кредитным деньгам можно было прибегать лишь частично (с. «Переходный период: первые застройщики завели эскроу-счета»). Дмитрий Цветов из ГК «А101» прогнозирует, что переход на проектное финансирование повысит затраты на строительство на 10%.
Что меняется для рынка и покупателей
Помимо роста расходов застройщиков и введения новой схемы расчетов, поменяется и стратегия девелоперов. «Принятая реформа приведет к переделу строительного рынка. Многие игроки уйдут с рынка, «укрупнятся» - произойдут слияния и поглощения. Реформа будет «подталкивать» застройщиков к продажам максимально готового жилья. Возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся», - говорит Валерий Виноградов.
Продажи на ранних стадиях не исчезнут с рынка совсем. «В условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка уйдут дисконты на начальной стадии», - считает Дмитрий Логинов («Бон Тон»). «Раньше можно было продавать какую-то часть квартир почти «в ноль» ради получения средств на строительство. Но с переходом на проектное финансирование острая необходимость срочно привлекать деньги исчезнет, зато нужно будет обслуживать банковский кредит. Это лишает смысла активные продажи квартир «на котловане», которые всегда были самыми дешевыми на рынке», - подчеркивает Дмитрий Цветов.
В среднесрочной перспективе, по мнению Дмитрия Логинова, строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, поскольку от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту: «Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства».
Зона риска
Власти объясняли необходимость реформы защитой интересов дольщиков. «Эскроу-счета – это банковская гарантия возврата средств, если дом не достроят. С другой стороны, дольщик в этом случае отдает деньги банку в безвозмездное пользование, без процента, - отмечает Олег Репченко. - Когда дольщик отдавал деньги напрямую застройщику, он мог выиграть за счет более низкой цены на ранних стадиях. Теперь застройщики не смогут пользоваться этими деньгами, поэтому и давать такой же дисконт дольщику им будет невыгодно. То есть, по сути, в новых условиях дольщик просто замораживает свои деньги на банковском счете. Если человек не будет покупать квартиру, а просто положит деньги в банк под процент, к окончанию строительства выбранного проекта у него уже будет больше денег на руках. Вероятно, многие покупатели так и будут поступать - если, конечно, речь не идет о самых востребованных проектах, где будет риск упустить подходящий вариант планировки».
Также возникает интересный момент с ипотекой. По словам Дмитрия Логинова, в случае, если проект не будет достроен и покупатель решит расторгнуть договор, он получит обратно только свой взнос и погашенное на этот момент тело кредита: «Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика». То есть банки возьмут деньги дольщика в бесплатное пользование, предоставят недостающую сумму в кредит, заработают на процентах с ипотеки и проектного финансирования для застройщика, а в случае остановки стройки (которую сами же банки проверяли и контролировал) риски все равно частично переносятся на покупателя-ипотечника.
Самое главное, что переход на новую схему не избавляет от основного риска – банкротства застройщика. Более того, этот риск даже усугубляется, особенно для небольших застройщиков, которые могут «не потянуть» новые расходы или не получить банковское финансирование.
По слова Дмитрия Логинова, в зоне риска – проекты со смешанной экономикой, то есть ЖК, которые реализуются сейчас и после 1 июля 2019 года должны будет перейти на эскроу-счета. Новые проекты, которые изначально не получат одобрение банка, просто не будут стартовать, а вот ранее выведенные на рынок проекты могут столкнуться с неполучением необходимого для продолжения стройки финансирования. Проблемы начнутся у тех домов, по которым процент проданных квартир будет ниже процента готовности объекта. «Это означает, что при переходе на банковское финансирование застройщик не сможет обеспечить блокирование на эскроу-счетах средств, достаточных для расчетов с банком. В этом случае банки начнут требовать дополнительных обеспечений либо будут закладывать свои риски в процентную ставку. А это опять повышение себестоимости», - говорит эксперт.
Это достаточно серьезная проблема. По оценке Минстроя, получить проектное финансирование не смогут около 30% проектов в России. «Недавно в Минстрое заявили, что, если какой-то проект не попадет под критерии проектного финансирования, ему предложат «небанковский продукт», позволяющий достроить объект», - отмечает Дмитрий Цветов. Но пока непонятно, что это будет за продукт и как он будет функционировать.
Когда и как продавать
Ситуация со спросом затрагивает и продавцов на вторичном рынке. «Осенью на рынке был большой всплеск покупательской активности, однако крупные агентства отмечают, что ближе к концу года он пошел на спад (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью»). Пока еще спрос находится на достаточно хорошем уровне, но уже есть тренд на снижение и дальше он будет набирать обороты», - считает Олег Репченко.
Этот фактор может привести к снижению цен на квартиры. По словам Валерия Виноградова, сильнее спад затронет квартиры в старом жилом фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века). В жилом фонде 70-90-х годов прошлого века при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе будет наблюдаться стагнация. А вот на новые дома, построенные с начала 2000-х годов и до наших дней, цены могут даже немного подрасти.
Тем, кто хочет продать квартиру, эксперты рекомендуют не затягивать с этим вопросом, так как пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью. «При этом лучше не жадничать с ценой и ориентировать на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе, - рекомендует Олег Репченко. - Если вы сейчас поставите высокую цену, есть опасность, что квартира зависнет на рынке и в результате ее придется продавать намного дешевле, когда спрос иссякнет».
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40502.html
Новые изменения в Налоговом кодексе: резидентов и нерезидентов уравняли в правах при продаже жилья.
С 1 января 2019 года вступил в силу закон, уравнявший резидентов и нерезидентов[1] в праве на освобождение от уплаты налога при продаже жилья в России. О некоторых аспектах этого закона, а также о других нормативных актах, регулирующих налогообложение нерезидентов при реализации недвижимости на территории страны, рассказывается в данной статье.
Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года
Прежде чем говорить о новом законе, давайте определимся с термином. Итак, нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течении двенадцати месяцев подряд.[2]
Все остальные категории физлиц, не подпадающие под этот термин, считаются резидентами. Нерезиденты, как и все граждане нашей страны, платят налоги, предусмотренные российским законодательством. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Напомню, что физлицо в РФ освобождается от уплаты подобного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. По истечении этого периода гражданин также имеет право реализовать квартиру без уплаты налога.
Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения квартирой. Так, еще в декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30%. И Налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для лиц, денежные доходы которых облагаются по данной ставке.[3] Однако с 01.01.2019 года ситуация изменилась.
Возможность освобождения от уплаты налога при реализации жилья нерезидентами
С Нового года вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения.[4] Указанный нормативный акт просто убрал из статей, предоставляющих это право, фразу о «налоговых резидентах». В результате данное освобождение теперь полагается всем физлицам без исключения.
Международные соглашения об освобождении от двойного налогообложения
Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется не только НК РФ, но и двухсторонними соглашениями (или конвенциями), которые Россия заключает с другими государствами. Эти международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые пункты этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже недвижимости. Возьмём, например, соглашение между РФ и Королевством Нидерландов.[5] Статья 13 договора позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например, гражданин Голландии имеет квартиру в Москве. Он её продал. В соответствии с данным соглашением московская ИФНС может взыскать с него налог с продажи квартиры.
В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога.[6] Исходя из этого, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.
Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией.[7]Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в нашей стране, может быть взыскан российской ИФНС. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе ... при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения».[8] Говоря нормальным языком, фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.
Вообще подобные соглашения и конвенции сформулированы не только туманно, но ещё и по принципу вероятности: событие может наступить, недвижимость может облагаться налогом, государство может включить в налогооблагаемую базу и так далее. Такие формулировки не добавляют уверенности налогоплательщикам.
Положение нерезидентов после выхода в свет закона о возможности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости
Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. Так, в Италии он составляет 5 лет, в Германии - 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом.
Например, российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в РФ. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает сама Австрия.[9]Следовательно, австрийский резидент заплатит налог в своей стране. Законодательство этого государства не предусматривает норм о предельных сроках владения.
Выводы
В целом новый закон на руку нерезидентам, которые имеют недвижимость в России и живут за границей в стране, не имеющей соглашения с РФ об исключении двойного налогообложения. Например, жителям Эстонии, Лихтенштейна, Колумбии, Тайваня, и других стран вплоть до наступившего года «светило» двойное налогообложение при продаже квартиры в России. Теперь же, если они владеют жилищем в течении минимального срока, то освобождаются от уплаты налога в нашей стране. Ну, а у себя дома налог всё равно придется перечислить.
Что же касается нерезидентов из государств, заключивших договоры с Россией, то им новый закон также в целом выгоден. Ведь прежде они платили налог в России в размере 30% от дохода, полученного от реализации имущества. Теперь же смогут заплатить аналогичный налог в стране пребывания с учетом действующих там норм.
Конечно, здесь могут быть определенные аспекты, зависящие от вида недвижимости, срока владения, роста цен на этот объект и даже размера кадастровой стоимости. И может оказаться так, что гражданину было бы выгодней заплатить налог в России, чем в своей стране. Но это уже нюансы, которые зависят от законодательства страны пребывания владельца недвижимости.
[1] Федеральный закон № 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты РФ о налогах и сборах» от 27.11.2018 года.
[2] Ст. 207 НК РФ
[3] Письмо ФНС РФ № БС-3-11/8980@ от 03.12.2018 года.
[4] Федеральный закон № 424-ФЗ от 27.11.2018 года.
[5] Соглашение между правительством РФ и правительством Королевства Нидерландов «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» от 16.12.1996 года.
[6] Ст. 23 указанного соглашения.
[7] Конвенция между правительством РФ и правительством Австрийской Республики «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» от 13.04.2000 года.
[8] Ст.23 указанной конвенции.
[9] Там же...
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40504.html
Вырастут ли в Казани цены на жилье на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?
Пожелания застройщиков не всегда соответствуют возможностям покупателей
Реформа закона о долевом строительстве, в результате которой с 1 июля 2019 г. застройщики будут вынуждены перейти на проектное финансирование, уже в этом году приведет к резкому росту цен на жилье, пугают покупателей некоторые участники рынка. Цифры они называют разные – 15-20-25%. Целью любого бизнеса является максимизация прибыли, поэтому девелоперы с удовольствием поднимут цены и в два раза, если смогут. Но смогут ли? Вот в чем вопрос.
С июля текущего года привычная всем «долевка» уйдет в прошлое - купить квартиру в строящемся доме можно будет только через систему эскроу-счетов. Для застройщиков реформа 214-ФЗ прежде всего означает потерю доступа к условно бесплатным деньгам дольщиков и переход на финансирование стройки за счет небесплатных банковских кредитов. Так что себестоимость строительства после 1 июля действительно возрастет. Но на сколько именно?
По расчётам аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young, стоимость фондирования, обеспеченного счетами эксроу, составит 6,3%, а средневзвешенная ставка по проектному финансированию с использованием этой системы - примерно 7% (застройщик будет платить повышенную ставку, пока объем средств покупателей на эсроу не сравняется с объемом средств, выданных компании банком). Примерно такие же цифры озвучивал и Сбербанк – 7-8% годовых (см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств»). Это значительно меньше текущей среднерыночной ставки в 12%. Правда, после перехода на систему эксроу банковскими кредитами будет закрываться не 10-15% от стоимости проекта, а до 85% (не менее 15% по закону должен вложить застройщик). Однако в итоге новый механизм финансирования приведет к увеличению инвестиционного бюджета проекта лишь на 4,4%, подсчитали специалисты Ernst & Young. На фоне других девелоперских рисков – неполучения разрешения на строительство, удлинения сроков реализации проекта и т.п. – это не такая уж фатальная сумма, отметила партнер E&Y Ольга Архангельская, выступая на организованной ИД «Коммерсантъ» конференции «Цены на взлет! Что ждет рынок недвижимости в 2019 году». По ее мнению, главной «жертвой» новой схемы финансирования могут стать генподрядчики, чью маржу девелоперы постараются сократить ради сохранения собственной.
Конечно, застройщики будут стремиться компенсировать дополнительные расходы и за счет покупателей. Однако позволит ли рынок это сделать? Цены на недвижимость формирует не себестоимость строительства, а уровень платежеспособного спроса. В прошлом девелоперы поднимали цены на жилье не из-за увеличения затратной части, а просто потому, что могли продавать дороже. Сейчас ситуация обратная. Реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11%. На этом фоне резко выросла зависимость рынка от ипотеки: если в 2016 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 16 тыс. ДДУ, заключенных с привлечением кредитных средств, то в 2018 г. таковых было уже 43 тыс., то есть более половины от общего количества, сообщила на конференции замруководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Однако ипотечные ставки, снижавшиеся с 2015 г., в прошлом году вновь начали расти, и банки уже к весне ожидают 20-процентного падения спроса на кредиты. Поэтому, скорее всего, и продажи жилья в 2019 г. будут ниже, чем в 2018-м.
При этом объемы предложения на столичном рынке остаются огромными. По словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, в столице действуют разрешения на строительство 674 жилых объектов суммарной площадью 17,5 млн кв. м. В 571 из них уже открыты продажи, 103 должны пополнить предложение в обозримом будущем – застройщики получили по ним ЗОСы (заключения о соответствии застройщиков и проектной декларации нормам 214-ФЗ), но еще не вывели на рынок. В связи с ужесточением правил игры объемы нового строительства в перспективе будут снижаться, однако на ликвидацию избыточного предложения в текущих условиях понадобится года два.
Так что причин для роста цен на жилье в настоящее время нет - если только реформа 214-ФЗ не приведет к массовому краху застройщиков и, соответственно, значительному сокращению объемов предложения. На 100% такой вариант исключать нельзя. По оценке Москомстройинвеста, пятая часть строящихся в столице объектов может не получить проектное финансирование и не будет соответствовать критериям, позволяющим продолжать стройку по старым правилам, на деньги дольщиков (эти критерии в настоящее время разрабатывает Минстрой). То есть станут проблемными.
Однако подобное развитие событий полностью противоречит официальной цели реформы 214-ФЗ, которая вроде бы призвана исключить появление обманутых дольщиков. А кроме того, делает невозможным выполнение поставленной президентом задачи увеличить объемы строительства жилья в стране до 120 млн кв. м в год. Поэтому московские чиновники лоббируют смягчение требований Минстроя. «Мы активно будем отстаивать позицию, что по старым объектам мы должны охранить систему финансирования, которая была, и кардинальным образом ее не менять. <…> Мы настаиваем на том, чтобы критерии, которые будут вводится, были минимальными. Звучат цифры: 30% строительной готовности, 30% привлечения (средств дольщиков – прим. ред.) - мы считаем, что это достаточно высокие цифры и это как раз может привести к рискам», - заявил Александр Гончаров.
Данной проблемой озабочены и на федеральном уровне. По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, девелоперам, которые не смогут получить кредит в банке, будет предоставлен «небанковский финансовый продукт» на достройку объектов.
Поэтому можно надеяться, что, несмотря на изменение правил финансирования отрасли, все или почти все проекты будут благополучно достроены. А если рынок останется затоваренным, увеличение себестоимости строительства скорее приведет не росту цен, а к сокращению девелоперской маржи. В Москве ей есть куда падать. По словам Марины Любельской, первого заместителя гендиректора концерна «Крост», инвестиционная себестоимость строительства жилья в столице составляет в среднем 100 000 руб. за кв. м. А средняя стоимость метра на рынке, по данным «ИРН-Консалтинг», - примерно 200 000 руб. за кв. м. (См. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза».)
Неприятно, но рынок это отыграет. Напомню, мы ровно также пострадали, когда в 2014 г доллар вырос, а рубль рухнул. Долларовая составляющая существенная, тоже на себестоимость активно повлияла. Я напомню, что 2007-2008 г. маржа и 100% была, сейчас живем на 20-25%, и в принципе адаптировались».
Аналитики не прогнозирует существенного роста цен в результате реформы отрасли, однако полагает, что переход на проектное финансирование приведет к увеличению стоимости квартир в новостройках на страте продаж. Вернее – к сокращению скидки, которую застройщики в настоящее время предоставляют покупателям «на котловане», чтобы побыстрее собрать деньги на стройку. Так как после 1 июля 2019 г. строить они будут не на средства дольщиков, а на банковские кредиты, большие дисконты потеряют смысл.
По словам вице-президента, руководителя комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвеста» Алексея Болдина, если раньше рост цены от старта проекта до ввода в эксплуатацию составлял примерно 20% за два года, то после перехода на эскроу этот разброс уменьшится до 10%. «При сохранении финальной цены цена на страте будет выше, так как рисков у дольщика будет меньше», - добавил Болдин.
Однако и здесь не все так однозначно. Так как по новой схеме размер ставки по проектному финансированию коррелирует с количеством средств на счетах эксроу - чем денег больше, тем ставка меньше - у девелоперов появится стимул продавать квартиры быстрее и, возможно, дешевле, считает Ольга Архангельская. Все будет зависеть от того, что для застройщика выгоднее – более низкая ставка по кредиту или более высокие цены на старте проекта.
По словам Алексея Болдина, темпы продаж во многом определяются размером проекта. Масштабные проекты надо продавать быстро, «потому что емкости рынка может не хватить, если вы все оставляете на конец в надежде получить большую маржу». А вот в небольших, бутиковых, возможны варианты.
Собственно, если застройщики будут «жадничать» и цены на старте продаж окажутся сравнимыми со стоимостью сданных новостроек или квартир на вторичном рынке, схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу может вообще не заработать, потому что не заинтересует покупателей. Зачем им замораживать свои деньги в банке на весь срок реализации проекта, то есть года на два, если примерно за такую же цену можно приобрести готовое жилье и сразу справить новоселье? Конечно, на дефицитных рынках, где мало чего строится, у людей просто не будет выбора, однако к столичному региону это не относится (см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы»).
Так что, по-видимому, новые проекты и после 1 июля будут выходить с дисконтом к среднерыночному уровню цен и дорожать по мере повышения стадии строительной готовности. Скорее всего, наилучшую ценовую динамику будет демонстрировать экономкласс и недорогой «комфорт». В условиях ограниченной платежеспособности покупателей и на первичном, и на вторичном рынке спросом пользует почти исключительно бюджетное жилье – новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м и квартиры не дороже 10 млн. При этом объем предложения такой недвижимости невелик.
По-настоящему элитным проектам также можно не опасаться снижения цен – конкуренция в сегменте низкая, а целевая аудитория не пострадала от кризиса и не зависит от ипотеки.
Иная ситуация в бизнес-классе, «квазиэлитке» и т.п. Во-первых, в отличие от «элиты», в проектах бизнес-класса достаточно высок уровень проникновения ипотеки – по словам застройщиков, около 30% квартир покупается в кредит, поэтому повышение кредитных ставок негативно отразится на спросе в этом сегменте. Во-вторых, «бизнес» очень быстро морально устаревает. «Пятилетней давности бизнес-класс хуже, чем современных комфорт. Прямо на класс хуже. И я не вижу остановки в этой динамике», - говорит Олег Мамаев. В-третьих, такого жилья на рынке очень много - значительно больше, чем людей, которые хотят и могут его купить. Напомним, раньше квартиры бизнес-класса приобретали в основном представители малого и среднего бизнеса, но, как показывает Росстат, именно доходы от предпринимательской деятельности в последние годы сокращаются быстрее всего. Застройщики это прекрасно понимают, поэтому цены в новых проектах бизнес-класса намного ниже средних по сегменту. Например, новостройки, в которых открылись продажи в III квартале 2018 г., оказались на 27,5% дешевле «старых» проектов – см. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».
Таким образом, в ближайшие пару лет, пока спрос и предложение не достигнут баланса, мы можем увидеть на рынке разнонаправленную ценовую динамику: в проектах массового сегмента возможен некоторый рост цен, в более дорогих - явное и неявное (за счет скидок) снижение.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40510.html
Четыре причины роста цен на жильё в 2019 году
Ещё год назад мы совсем не рассчитывали увидеть масштабных изменений на рынке, но если верить экспертам — они происходят. Многие прогнозируют рост цен на недвижимость — причин здесь несколько, и мы подробно их рассмотрим.
Нельзя сказать, что рост цен — это плохо. Для тех, кто уже купил себе квартиру, инвестировал в недвижимость или как раз сейчас планирует этим заняться, это просто отличная новость. Для остальных — повод задуматься и обязательно обратиться к профессионалу.
А самим профессионалам рынка важно понять главное — после Нового года цены вырастут, и вот почему.
Причина № 1. Изменения в 214-ФЗ
Формально все нормы нового закона вступят в юридическую силу только 1 июля 2019 года. Летом цены поднимутся — это факт. Но тенденция к росту наблюдается уже сейчас, факторов здесь два.
Во-первых, каждый новый объект застройки должен получить своё собственное разрешение на строительство по принципу «одно юридическое лицо — одна стройка». Это вызовет множество юридических и бюрократических вопросов, что замедлит темпы нового строительства и, соответственно, увеличит его стоимость.
Во-вторых, планируется полный переход к эксроу-счетам. Деньги дольщиков будут поступать на счёт компании только после передачи ключей, а на время строительства застройщик будет брать кредит в банке. Такое вынужденное кредитование, конечно, гарантирует защищённость дольщиков, но и увеличивает стоимость их квартир.
Большинство экспертов сходится на том, что квартиры подорожают на 15–20 %. Это своего рода цена гарантий, та сумма, которую будет платить покупатель за надёжность и регулирование рынка. Ведь сейчас почти треть дольщиков страдает от того, что обязательства перед ними не выполняются.
Универсальным для агента может быть совет: рекомендуйте клиенту сейчас только проверенных и финансово обеспеченных застройщиков.
Причина № 2. Рост страховых взносов
Отчисления в страховые компании — значительная статья расходов застройщиков, которая в конце этого года стала ещё весомее. Каждый девелопер обязан заключить договор страхования своей ответственности перед дольщиками — на случай собственного банкротства.
И если ещё в 2017 году тариф в среднем по стране составлял всего 1,1 % стоимости договора долевого участия, то к ноябрю размер страховой премии вырос до 2,5 %. Скорее всего, после Нового года эта цифра снова увеличится.
Причина № 3. Повышение НДС
С 1 января в России повышается налог на добавленную стоимость — с 18 до 20 %. И хотя непосредственно продажа квартир данным видом налога не облагается, цены всё равно вырастут. Причина проста: повысится стоимость стройматериалов и оборудования, использующегося в процессе строительства. Например, железобетона, арматуры, лифтов, стеклопакетов — вплоть до краски и обоев.
Всё это повысит себестоимость строительства по разным оценкам на 1–3 %. Что, очевидно, вынудит застройщиков повысить цены.
Причина № 4. Дорогая ипотека
Особенно популярным ипотечное кредитование стало в последние два года, когда ставки уверенно поползли вниз — с 13 % в начале 2016-го до почти 9 % в середине 2018 года. Как итог — сегодня каждая вторая квартира в России приобретается в ипотеку. И во многом благодаря доступности ипотечного кредитования высокий спрос на первичную недвижимость сохранялся весь 2018 год.
Прошедшим летом, однако, наметился обратный тренд: ставки снова полезли вверх, хотя пока и очень медленно. Центробанк впервые за последние четыре года поднял ключевую ставку (от неё напрямую зависит стоимость кредитов) и не исключено, что не сделает это ещё раз в конце текущего года. Прогноз на 2019 год — ипотека за 10–11 %.
Выводы
Если вы всерьёз озабочены улучшением своих жилищных условий или хотите инвестировать в недвижимость, разумнее проанализировать и принять решение до 2019г.
Перспективы развития рынка жилья
- себестоимость строительства увеличится на 10–15%;
- рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков;
- мелкие компании уйдут с рынка;
- темпы ввода жилья снизятся;
- укрепятся компании, аффилированные с банками.
Законы в сфере недвижимости, которые вступят в силу в 2018 году!
О защите прав дольщиков
Защита прав дольщиков давно стала не юридическим, а политическим вопросом. Поэтому Федеральное Собрание и президент, приняв закон о публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», предусмотрели, что он вступит в силу с момента опубликования. То есть в августе 2017 года.[2] Слишком уж болезненная тема - обманутые дольщики. Однако некоторые нормы начнут действовать только с 1 января 2018 года. Прежде всего, речь идет о статьях, вносящих изменения в закон о банкротстве.[3]
Они уточняют и регулируют порядок банкротства застройщика, права Фонда при несостоятельности строительной компании, аккредитацию при Фонде конкурсных управляющих, запрещают финансовое оздоровление девелоперов, определяют особенности предъявления требований к строительной фирме при ее несостоятельности и так далее.
Кроме того, закон устанавливает, что с 01.01.2018 года руководители, главные бухгалтеры и участники застройщиков, владеющие не менее, чем 25% долей в капитале компании, должны соответствовать определенным требованиям: не иметь судимости за экономические преступления, не быть подвергнутыми дисквалификации и т. д.
Ну и наконец, именно с 1 января все девелоперы обязаны размещать на государственном сайте жилищного строительства информацию, раскрывающую их деятельность и финансовое состояние.
Почему законодатель отложил начало действия этих норм на 2018 год? Всё очень просто. Для их вступления в силу необходимо было подготовиться, создать web-сайт, разослать дополнительные рекомендации в арбитражные суды, а также дать время руководителям и учредителям строительных компаний для записи новых сведений в ЕГРЮЛ. (См. «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства».)
О внесении изменений в НК РФ
В 2018 году вступят в силу нормы, внесенные в главу НК РФ о кадастровой стоимости. Однако скажу сразу, что многие новеллы носят чисто «косметический» характер. Они просто уточняют терминологию.[4] Так, законодатель заменил словосочетания: «одно жилое помещение» на «жилой дом», а «жилые помещения» - на «квартиры, комнаты». Это связано с тем, что в контексте закона было трудно понять, о чем вообще идет речь? Об индивидуальном доме, квартире или комнате. Теперь разночтения устранены.
Кроме того, государство расширило пункт о том, что субъект, имеющий право на налоговые льготы, должен представить в ИФНС заявление. В прежней редакции эта норма обязывала гражданина вместе с заявлением направлять в инспекцию документы, подтверждающие данный факт. Теперь предоставление подобных бумаг является правом, а не обязанностью физлица.[5]Действительно, какой смысл плодить лишние документы, если ИФНС может самостоятельно проверить все сведения в порядке межведомственного взаимодействия?
Недостоверная информация о законах
В последнее время пришлось столкнуться и с, мягко говоря, некорректной информацией о законах, вступающих в силу в будущем году. Речь идет о якобы «окончании» в 2018 году бесплатной приватизации, а также о норме, которая с 1 января запретит сделки с участками, не имеющими установленных границ.
Данные сведения содержатся в целом ряде статей, опубликованных в интернете. Они прилежно перепечатывается авторитетными СМИ и даже компаниями, оказывающими юридические и риелторские услуги. При этом никто не удосуживается хотя бы просмотреть законы, на которые ссылаются авторы. А зря.
Дело в том, что с февраля 2017 года бесплатная приватизация жилья в РФ является бессрочной. Все ограничения по срокам снял закон № 14-ФЗ.[6] Он был принят по настоянию президента.
Что же касается ограничений на куплю-продажу земли без установленных границ, то и здесь не всё так просто. Многие авторы и журналисты настойчиво «твердят» о законе 477-ФЗ, который якобы и ввёл этот запрет. Ничего подобного. Данный нормативный акт вообще не имеет никакого отношения к земельному праву. Он вводит изменения в НК РФ.[7] Скорее всего, автор самой первой статьи перепутал его с законом № 447-ФЗ.[8] Данный документ действительно указывал, что с 01.01.2018 года все сделки с участками, имеющими неустановленные границы, отменяются. Однако здесь есть большое «но».
Дело в том, что этот пункт, в свою очередь, был отменен законом № 361-ФЗ.[9] Запрет на сделки с наделами без установленных границ с 1 января будущего года в самых общих чертах содержится только в распоряжении правительства РФ.[10] Поэтому на момент написания этой статьи, закона, запрещающего куплю-продажу земли без установленных границ, нет.
Законопроекты в сфере недвижимости, находящиеся на рассмотрении
Итак, 2018 год не принесет радикальных перемен в сфере правового регулирования недвижимости. Однако в Госдуме в настоящее время находятся десятки проектов. Большинство из них рассматриваются только во втором или даже в первом чтении. То есть, если они и будут приняты в 2018 году, то вступят в силу, скорее всего, в 2019-м.
Впрочем, возможно, уже в 2017 году (или сразу после новогодних праздников) депутаты изменят нормы закона об ипотеке.[11] В частности, законодатель уточнит, что если ипотека возникает в силу закона, то стороны могут заключить соответствующий договор. Также новеллы исключат из объектов ипотеки космические аппараты. Но гораздо более важными являются другие положения. Например, закон введёт понятие электронной закладной, которая подписывается УКЭП.[12] Такая закладная будет храниться в депозитарии в электронном виде. Кроме того, появятся статьи, регламентирующие порядок выдачи и хранения электронной закладной, а также аннулирования и обездвижения её документарного аналога (25.11.2017 года этот закон был подписан президентом РФ и в ближайшие дни появится в печати).
Скорее всего, в будущем году примут положения о проверках работы управляющих компаний. Их суть заключается в том, что если жители (или собственники помещений) направили в УК жалобу на нарушение условий договора управляющей компанией, а последняя не рассмотрела обращение или не удовлетворила требования граждан, то данный факт станет основанием для проведения в отношении УК внеплановой проверки.
Также в наступающем году Госдума примет изменения в ЖК РФ. Они позволят жильцам выбирать уполномоченных делегатов на общие собрания многоквартирного дома. Планируется, что один делегат будет избираться собственниками квартир, расположенных на одном этаже. Введение данной нормы должно способствовать более полному вовлечению собственников в процесс управления домом.
Интерес представляет и проект, внесенный членами Совета Федерации. Он предусматривает возможность постановки на кадастровый учет нежилого помещения, если оно находится в здании, которое само не стоит на кадастровом учете и построено до 1 января 2013 года.
Вдумчивый читатель сразу поймет, что речь идет о кооперативных гаражах и комплексах, возведённых в 90-е и «нулевые» годы. Большинство этих объектов действительно до сих пор не внесено в ГКН. Более того, владельцы зачастую не имеют на руках бумаг, подтверждающих право собственности на гаражи. Поэтому будущий закон определит, что граждане смогут оформить свои права на помещение в таком здании на основании документов, подтверждающих оплату паевого взноса, а также распоряжения местной администрации о выделении земли для строительства кооперативного гаража.
Краткие выводы
Итак, наступающий год не будет обильным на новые законы в сфере недвижимости. Основной массив нормативных актов был принят в 2014-2017 годах. Законодатель просто продолжит совершенствование нормативной базы с учетом практики, а также достижений научного и технического прогресса - введение электронной закладной, внедрение блокчейна, постепенный переход на проектное финансирование строительства.
Данный факт подтверждается десятками законопроектов, с которыми можно легко ознакомиться на сайте Государственной Думы. Их изучение показывает, что власть сегодня предпочитает постепенное изменение законов, а не революционные потрясения в сфере недвижимости. Тем более в преддверии чемпионата мира по футболу и выборов президента РФ.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40040.html
Стоимость квадратного метра жилья будет расти!
Недвижимость в Казани: итоги ноября 2017 года
В конце ноября 2017 года на вторичном рынке жилья г.Казани наиболее высокие цены предложений зафиксированы в Вахитовском районе (в среднем 88,7 тыс. рублей за 1 кв.м.) и в Ново-Савиновском районе (в среднем 75,6 тыс. рублей за 1 кв.м.). Наиболее низкий уровень средних цен предложений на вторичном рынке жилья наблюдается в Авиастроительном и Кировском районах г.Казани (в среднем 60,6 и 59,6 тыс. рублей за 1 кв.м. соответственно).
В сегменте «элитного» жилья средняя цена 1 кв.м. в конце ноября 2017 г. зафиксирована на уровне 132,4 тыс. рублей. В сегментах «улучшенки», «ленинградки» и «хрущевки» средняя цена 1 кв.м. составляет соответственно 73,3 тыс.руб., 62,7 тыс.руб. и 60,9 тыс.руб.
В целом на вторичном рынке жилья г.Казани, по данным Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан TATRE.ru, цена 1 кв.м. составляет в среднем 68,8 тыс. рублей, что на 0,29% выше значения аналогичного показателя предыдущего месяца. На первичном рынке жилья средняя цена 1 кв.м. составила 69,9 тыс. рублей (+1,60% по сравнению со значением за предыдущий месяц).
Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на строительной отрасли?
Вместе с поправками о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве попала значительная порция новых норм, прямо не связанных с фондом, но касающихся чувствительных для девелоперов вопросов
Уточняется их юридический статус, требования к опыту, порядок взаимодействия с подрядчиками и банками, привлечение и использование кредитов, наличие финансовых резервов.
Проще говоря, механизмы работы застройщиков уже подверглись глубокому пересмотру, что приведет к негативным последствиям для рынка...
Ограничение доступа для новых игроков
Уточняя понятие застройщика, законодатели ввели требования к его опыту работы. С 1 июля 2018 года, чтобы обладать данным статусом, организация (или ее «дочки») должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.
По сути, миграция бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в девелопмент жилья пресекается. Возникает также вопрос и о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие локации рискуют вовсе остаться без новостроек.
Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.
Один застройщик — одно разрешение на строительство
Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК.
Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.
Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.
Законные цели расходования средств покупателей
Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика.
Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.
Банковский контроль над расходами
Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении.
Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна.
По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.
Кредитование строительства
У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.
Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.
Пересмотр порядка ценообразования
И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства.
Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.
Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.
В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.
Читать полностью:https://www.irn.ru/articles/39946.html
Сделать ипотечный кредит выгодней?
К концу лета 2017 г. средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам достигла исторического минимума – 10,94% годовых.
| Год | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | |
| Ставка | 14,3% | 13,1% | 11,9% | 12,3% | 12,1% | 12,5% | 13,4% | 12,6% | 10,94% |
Большинство россиян предпочитают инвестировать в недвижимость
Главным фактором на ипотечном рынке России остается уровень инфляции
Мнение — Поправки в 214-ФЗ способствуют быстрому выводу новых проектов на рынок
В стране пообещали рост цен на жилье
По словам
министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, в скором будущем стоит ожидать
роста цен на недвижимость. Это произойдет из-за спроса на ипотечные продукты и
небольшого падения объемов вводимого жилья.
